征地拆迁实用问答

我们是专门为农民朋友提供法律服务的,办理的案件类型主要是与土地相关的案件,诸如非法占地、征地、房屋拆迁以及相关的刑事案件。因此,每天都会接待很多农民朋友的电话咨询或当面咨询,但由于时间的限制和律师水平经验的差别,这种咨询的效果未必能够很好。因此,笔者现将农民咨询问题中具有重要性规律性普遍性的问题以对话的形式刊出,农民朋友在咨询前最好先仔细阅读本文,如果有其他问题然后再进一步咨询,这样方能收到更好的效果。

1、我的土地被征了(或我的房屋马上要被拆掉),但他们给的补偿费太少(或根本没有给),想问问律师,究竟应该补偿多少啊?

先不要谈补偿费多少的问题,首先得看看占地(或拆迁)是否合法,如果不合法,你可以拒绝签字拒绝占地(或拆迁)。

2、合法肯定合法,是要修公路(或是政府要建新农村;或修水电站.....),是本市的重点工程呢?

不要认为政府出面的项目就一定合法,占地拆迁都是政府的行为;也不要认为重点工程就合法,高速公路铁路也有很多不合法的,国土资源部的百日行动中查处的违法占地,仅国家级重点工程就占40%以上,如果算上地方的重点工程,那该有多少?!重点工程往往自以为有重点工程的护身符,便感觉违法也有了底气。

3、怎么才算合法呢?

占用农民集体土地搞建设(农民自己的住宅、村企业和村公益建设除外),必须使用国有土地。所以,必须得有省级政府或国务院的土地征收批文才算合法(当然,批文本身也可能不合法,那就要求撤销。);如果原来属于农业用地的,还必须有农用地转为建设用地的批文,这个转用批文一般也是省级政府或国务院批准。如果要拆迁房屋,那还要具备更多批准手续,比如:发改委的立项批文、规划部门的规划许可批文、国土部门的用地手续批文(是土地征收批准后由谁使用土地的另一个批文)。

4、他们(地方政府或开发商)说有批文啊?

不能说有批文就真的有,即使有批文也要认真研究研究是真是假,是否是你这块地的批文,有的可能明明没有却谎称有;还有的拿其他地块的批文来冒充;还有明明需要10个方面批文(如立项、规划、用地、环保评估、拆迁许可等等),仅仅才有几个;根据笔者近二十年的办理土地案件的经验,地方政府和开发商为了将土地这块肥肉吃到手,真是无所不用其极,什么招数都有。比如,明明没有批文,拿别的批文“冒名顶替”;明明是50亩地的批文,谎称100亩地;明明只是农用地转用的批文,却称已经征收了;明明被征地农户没有在征收前确认签字,却制造假签字报批;明明是基本农田,却以荒地上报;明明土地前3年年产值3000元,上报才400元;明明应该国务院批准,却由一个县政府批准了;明明是没有补充耕地,却编造在哪哪补充了多少耕地;明明是造商品房,却称搞农民住宅;明明批准的才30亩,实际占用60亩;明明没有经过任何征收程序,却突然冒出来3年以前已经办理了国有土地使用证;明明还是农村还有500亩土地,却一纸文件就变成了城市,全部土地也由集体变成了国有;明明什么批文什么手续都没有,就是要占地要拆房......以上我说的这些造假术都有真实的案例佐证,不是我在这里想象。虽然不能说所有的地方政府都是如此,但确实非常普遍,已经成为了常态,我写每个造假术时,那些案件就在我脑海里翻滚,那些可怜的农民兄弟当时面对这些粗暴的骗局和暴力的占地拆迁时的画面就浮现在我眼前,太不像话了,法律已经沦为这些政府愚弄百姓的道具。

5、政府不应该这个样子啊,我们一直认为政府只是给我们补偿费太低,没想到事情是这个样子?

当然,我们不是否定整个政府,中央政府(国务院)是不愿意这些问题存在的;地方政府也是某些人在某些方面违法。

6、我怎么才能知道有没有这些批文呢?

首先是向他们要,谁要占地、拆迁,应该主动出示相关的法律手续,以证明自己的合法性;

第二、看看自己是否签字确认过。

第三、看看是否公告过。

如果你是土地的承包人,没有让你在征收土地报批前的土地现状调查文件上签字确认,那当地政府就不能上报材料,就根本不可能批准;当然也有未经土地使用人签字确认而批准征收的,那要么是假签字,要么是没有签字,但这种批文根本就是不合法的应予撤销的。

(附:2004年10月21日国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“在征地依法报批前,要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民;对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认;确有必要的,国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。”)

第四、最好的了解真相的办法当然是到国土资源管理部门(国土局)直接查证,国土部门应该将是否批准了土地征收以及征收的有关内容给农民看,因为这是农民的基本的权利。但实际情况并不乐观,很多地方的国土部门不让人们看,好像这是国家机密似的。这种做法剥夺了农民的知情权。事实上很多土地被非法占用,权利又难以维护,其中一个重要原因就是农民不知道情况到底是怎样的,是否合法不清楚,感觉是违法,但又说不清楚究竟是什么地方存在违法。所以,无论农民去信访,还是打官司,都不能说到点子上,更不能切中要害。也正因为如此,违法者才肆无忌惮地蛮横地实施违法。想想看,如果我们将违法的情况调查的一清二楚,那维权就等于已经成功了一半。当然,只是一味埋怨现实没有用处,我们代理案件的第一步就是深查真相,采取各种强有力的手段将征收土地等案卷材料搞到手,当然仅仅看看批文是不行的,还要看所有的报批材料,以发现“问题所在”,然后对症下药。为此,我们下大力量进行律师的调查取证培训,还专门成立了调查取证中心,复杂的取证由专人负责。即使如此,取证往往也是艰难的,需要付出很多心血,可见维权的路是多么不易。

7、那么,征收土地时,什么情况应该省政府批准什么情况应该国务院批准?

应该由国务院批准征收的情况有4种:(1)基本农田(多少都是);(2)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(3)其他土地超过七十公顷的;(4)省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。此种情况,由国务院同时办理征收土地审批手续。

征收以上4种情况以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。

8、我们主要关心补偿费多少,政府是否合法我不管,再说政府违法又怎样,我们还能不让人家占地?

当然,我知道你们主要关心的是补偿费多少,而且实在来说,即使占地不合法,如果是国家或地方政府的重点工程,在目前的法制环境下,根据我们的经验,也很难做到拒绝占地。因为你如果真的去用身体挡他们,他们就可能动用警察抓人,甚至雇佣社会人员打人。所以我们律师不主张你们去用身体挡。但即使我们阻止不了,也必须在是否合法上较真,我们必须启动各种程序,并动用媒体等各种资源,利用法律武器等各种力量,将他们的违法问题曝光给法庭和社会,因为只有这样,你们才能争取到比较合理的补偿。法律虽然很软(特别是保护农民权利的法律),有些法院也可能不会公正,但毕竟还是有些法院的法官或复议机关的官员会动一点恻隐之心,他们即使不判政府一方败诉,只要稍稍向违法者施加点压力,他们就会主动找你们谈判协商,你们的补偿费问题就会得到一定程度的解决。当然某些高层政府官员也是可能会有一个理性的态度,不一定完全与基层的比如乡政府镇政府,区政府的低层官员一个腔调。这是我们所根据多年的经验总结出来的,叫“深查真相,专家会诊,精心谋划,多管齐下,以力促谈”。在我们的努力下,我们通过各种力量的整合和运用,几乎每天都会接待前来谈判协商的各地地方政府官员。协商实现了双赢或多赢。

瞧,这实际上是无奈的做法,因为这说明在土地问题上,法律难以发挥作用了。但在现实的环境下,这也许是最好的选择。

9、我们想通过上访解决问题,不知律师看行不行?

上访(到北京等高层诉说)和上房(在屋顶的自杀等过激行为)几乎不能解决这种复杂的法律问题,最好的方式是通过法律的程序,如复议、诉讼、舆论监督等综合的多管齐下的手段。这样不仅仅是效果好,风险也小。许多农民朋友上访多年甚至几十年,不但没有解决问题,还把诉讼时效复议时效超过了延误了,本来能够解决的问题也没有了希望。当然还浪费了大量的钱财和时间。

设置信访制度的初衷当然不容怀疑,但因为各种原因,其效果基本就是“总是让人们充满希望,最后是失望”。所以,我们主张像这种现实的土地纠纷案件还是要通过复议、诉讼等渠道解决。当然采取这些法律措施的同时,通过信访敲敲边鼓还是可以的。

但上访特别是来北京上访的风险也是非常的大,很多人被地方政府部门抓回,甚至拘留判刑。

10、假如一切手续都是合法的,征收土地的补偿标准是怎样的呢?

征地补偿费包括3项:即土地补偿费、安置补助费和地上附着物补偿费。土地补偿费和安置补助费是按照该耕地被征收前前3年平均年产值的若干倍计算,原来土地管理法规定是最高30倍。但按照《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定已经突破了30倍。“依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使被征地农民保持原有生活水平的,不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的,省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴.”

需要注意:第一、属于基本农田的必须按照最高标准补偿(基本农田占耕地的80%以上,即大部分耕地属于基本农田。);第二、如果属于非法占地,就应当通过协商按照高的标准补偿;

11、我们组的土地被征收了,村委会做主将补偿费平均分配给了全体村民,这样做对吗?

这是明显错误的。一是,征收的属于村民小组的土地,就只能由本村民小组范围内的农民进行分配。因为我国农村农民集体土地的所有权的结构是“三级所有,组为基础”,90%以上仍然归村民小组(即过去的生产小队)所有;二是不能搞全部补偿费的平均分配。土地补偿费可以在本村民小组成员平均分配;而安置补助费只能分配给被征地农民,按照被征地数量进行分配。

12.看了你的有关农民维权的对话(一),我还是有很多问题要问。第一个,现在,虽然有你们律师、记者、专家学者,还有全社会都在谴责野蛮拆迁、非法占地等侵犯我们农民权利的行为,但是怎么感觉越来越严重呢。你看,自焚事件不断出现,某些地方官员还是我行我素没有收敛的迹象,我们有时真的感觉没有了希望。你怎么看呢?

律师:你们的担心、失望甚至绝望的心情,我能够理解。情况看上去的确很严重,在中央政府一再出台利农政策、一再采取各种措施的同时,某些地方政府或有关部门却反其道而行之。上有政策,下有对策。很多省份,都利用所谓的城乡建设用地增减挂钩,行掠夺农村之实,将农民强行赶出农村,美其名曰让他们进城住楼。形势非常严峻。但我们不能因此就放弃维权。不能光靠中央发号施令,我们农民朋友也要自己行动起来,用足用好政策和法律,与侵权行为做坚决的斗争。

13.农民:现在都在讲和谐,你却说要斗争,是否与和谐有冲突啊?

律师:也有其他人提出过这个问题,似乎现在还讲斗争有些不合时宜了。其实,持这种观点的人,要么没有真正了解斗争的含义,要么没有真正了解中国的实际。斗争是指矛盾双方的冲突,一方力求战胜另一方。在这里,我们讲的斗争,显然不是阶级斗争,而是与侵犯农民权利的思想或行为做斗争。这种斗争,从目前来看,不仅不能停止,而是应该加强。侵犯农民权利的行为越来越肆无忌惮,与我们没有进行坚决和有效的斗争关系极大。当然,侵犯其他正当权利的行为,比如侵犯城市弱势群体的行为同样需要斗争。

只有斗争才能最终实现社会和谐,斗争是手段,和谐是目的。那种企图用掩盖矛盾和斗争装扮成表面和谐的做法,最终会使矛盾越来越激烈,损害真正的和谐,不能实现真正的和谐。

14.农民:那么,你能不能告诉我们农民,我们自己有什么简单易行的办法能够进行维权斗争呢?

律师:首先要团结,信心要坚定。应当相信中国高层,特别是中央是希望维护农民权利的。只不过由于各种复杂的原因,侵犯农民权利的问题还难以通过发号施令来解决。在这种情况下,我们农民自身的维权行为就显得非常重要。

第二,我们需要利用现代化的“武器”。这种“武器”不是枪炮,但比枪炮还厉害。那就是照相机、录音机和互联网。我们如果善于使用这三样东西,维权就成功了一半。现在大部分手机已经具备了这三样功能。所以说,我们只需要拥有一部手机就解决了一半问题。

15.农民:你说的是否有点玄,一部手机就解决了一半问题,请再说具体一点。

律师:我这是一个形象的说法,而且是总体而言。靠照相机、录音机和互联网有些问题可能不是解决一半,而是全部解决;而有些问题可能还需要其他措施配合。面对千千万万的问题,不可能有包治百病的灵丹妙药。但照相机、录音机和互联网的作用确实不可小觑。照相机录音机可以获得真相,互联网可以公布真相。一旦真相大白于天下,问题就已经解决或者即将解决。许多农民朋友没有这种认识,因而对自身已经拥有这么强大的“武器”也不自知。大部分农民朋友遇到权利被侵害时,总是想着要个说法,但没有意识到首先应该将真相搞清,才可能讨到说法。真相不明导致去哪里都不被重视,更难以讨到说法。实践证明,只有把真相,而且是具体的真相搞清楚了,某些部门或人员才会重视,或者不得不重视。我们代理农民办理这些案件也是如此,首先要花大力气搞清真相,而不是光靠嘴皮子的功夫。

在某些事件中农民朋友不是靠这些办法,而是用生命的代价换取了胜利或重视,我们非常钦佩这种勇气,痛恨那些侵权的行为,但不赞同这种做法,因为生命是特别的宝贵。或许,正是由于没有意识到还有其他的途径,没有意识到自己拥有维权的有效“武器”,才做出了这种最无奈的选择。所以,我感到有必要告知农民兄弟,如何用自己的“武器”进行斗争,而不轻易付出生命的代价。

我呼呼农民朋友,去搞清楚权利被侵害的真相吧。比如,房屋将被拆迁,土地将被占用,一定要搞清楚有无法律审批手续,有什么样的手续,将听到的看到的所有一切,统统拍照、录音,必要时,还要学习主动去有关部门索要或智取真相,然后将这些资料好好整理,交给律师、记者、法官、专家、有关部门,或者自己传到网上。

我们注意到,某些地方政府之所以敢肆无忌惮,正是由于农民不能掌握真相——法律的真相和事实的真相。我们律师的任务就是要宣传法律的真相,让农民掌握法律是如何规定的;与此同时,还要教给农民兄弟,如何掌握事实的真相。有了这两个真相,维权就变得不仅可能而且有效。

16.农民:我们的土地被占了,查到了征地批文,却搞不清征地的位置。这是怎么回事?

律师:征地(包括农用地转用)批文是政府部门所做出的最重要公文之一,但也是制作质量最差的一种公文。事关公民的最重大财产权益,但在批文中根本体现不出最基本的要素,如征地位置、补偿数额等等。如果一个批文涉及到几个土地所有权主体(如几个村组农民集体),那么在批文中只有总面积,没有每个村的征地面积。虽然在报批的卷宗中能够勉强找到这些要素内容,但也是很不清楚。比如征地位置,都是以专业的坐标数字显示,非测量专家才能明白。再者,这些卷宗内容都是不公开的,当事人根本不能查阅,连律师要查都很难。通过信息公开最多给你看看批文。按法律规定征地后必须将一些征地情况进行公告,但因公告权在基层政府,他们往往大做手脚,要么不公告,要么假公告。

这样一来,就为“合法化”的非法占地创造了绝好的条件和机会。明明批了50亩,但实际占用60亩,农民却无法说清多占的土地是哪一块,因为征用的是哪一块就不清楚。明明只是征收A地块的批文,却可以堂而皇之的一会谎称是B地块,一会谎称是C地块的批文。

政府做出的土地征收批文,还不如民间自做的土豆买卖合同内容更清楚。是不是有意为之?有关部门应该改革征地批文的内容和格式。将有关土地面积、位置、补偿标准在批文中具体体现。

当然,还要将整个征地卷宗作为信息公开的内容,而不仅仅是批文。

17.农民:你是否认为现行的法律没有问题呢?

律师:我与很多人一样,认为中国的法律需要大的改变,甚至某些法律可称之为恶法。但我为什么一直强调执法和落实法律的重要性,完全是从效果考虑的。一方面,现行的法律还有很大的空间,我们农民并没有用足用好法律和政策,很多问题的出现不是法律规定的不合理,而是没有执行好。比如征地拆迁问题,很多问题正是因为没有执行好法律。如去年的唐福珍自焚事件的罪魁祸首实际根本不是城市拆迁条例,但实际人们却都在谴责拆迁条例,好像修改了拆迁条例就万事大吉了。我注意到一个很严重的现象,某些专家学者或媒体,好像不大研究法律,总认为问题出在法律本身,所以他们写文章、维权,要么是呼吁“变法”,要么就只从情理上做文章。比如,占地拆迁的报道,很少有文章会认真分析一下这个拆迁到底是否合法,比如是否有征地(和用地)、立项、规划、环评等各种批文。因为拆迁占地时缺乏其中任何一项批文都是不合法的。报道总是将焦点指向补偿低,不能强拆等等,有的虽然也涉及一些合法性问题,但大都只是对有无立项、规划感兴趣,而对最重要的征地用地手续、拆迁手续却避而不谈(事实可能是缺乏这方面的法律知识)。但事实上,占地拆迁十有八九就根本不合法,特别是往往缺乏最重要的征地用地手续,因为按照我国现行法律,征地批文手续是难以取得的。所以说拆迁领域的问题焦点绝不仅仅是补偿标准不合理数额低以及暴力拆迁。这种避重就轻分析问题的方式甚至已经形成了一种风气。这显然不会有好的结果,因为你没有对症下药。法律尽管存在疲软,但绝不是没有用处。只要善于用法,法律还是很管用的。另一方面,我不赞成只图“变法”忽视“用法”,是因为“变法”主要是实践推动的结果,而不是呼吁的结果。有哪个法是你仅仅呼吁就可以改变的。用法维权的结果不仅仅可以解决个案,还会推动整个社会的进步,社会进步的结果自然会改变法律。那种试图用简单的告知或呼吁就能改变政治生态和立法生态的做法,只能是一厢情愿。

End