租的商铺遇到拆迁,承租人也可以获得补偿吗?

承租人与被拆迁人拆迁补偿分割问题。由于市面上商铺大多是以这种方式存在的,涉及到补偿利益分割问题,都很敏感,处理起来很容易出现矛盾纠纷。

有个朋友向土地维权网的律师咨询:老王租下商铺经营自助餐厅刚半年,就被告知所在房屋面临拆迁,而房东不退租金,老王一筹莫展。

律师向老王做出了解答:

这个问题有两个法律关系:一方面是拆迁方与被拆迁方法律上存在损害利益大小的关系;另一方面是房东与承租人的租赁合同关系。

承租人是行政征收行为的直接利害关系人,房屋征收补偿合同,属于行政合同而非民事合同。一般来说,遇到拆迁,拆迁方是直接找被拆迁人来谈补偿相关事宜的,但是承租人也是可以对拆迁补偿事宜提出异议的。

政府征收行为要与拆迁人利益直接挂钩,主要看租赁期内是否受政府征收这种不可抗力因素影响而解除合同,还有租赁期内进行装修等补偿问题。承租人虽不是被征收拆迁房屋的所有权人,但是拆迁活动势必影响到房屋承租人的居住、生产经营和生活,势必带来损失。对承租人的法律关系如何处理,与征收工作能否顺利进行密切相关。

房屋承租人可否依据《物权法》直接获得损失补偿?首先,房屋承租人对房屋享有的租赁权为用益物权;其次,用益物权是可以得到补偿的。

承租人该如何最大程度维护自己的合法权益?

第一,通过租赁合同约定好补偿项目和标准等,房屋所有权人获得征地补偿后,承租人依据租赁合同向房屋所有人主张补偿金。

第二,通过《物权法》用益物权理论,在房屋被征收时,直接向房屋征收人主张损失赔偿金。

那么在拆迁中对承租人的补偿到底有哪些?

拆迁中,对承租人的补偿一般包括:

装修费用的补偿;

2、搬迁费,主要牵扯到异地搬迁安置过程中的运输费用等。

3、一次性停产停业损失。对于承租人来说,一般是根据前三年的营业额和纳税额来计算,一般补偿三个月到半年。也可以参与月平均值,当然这个需要参考拆迁当地的具体政策和法律法规规定,是否对承租人有安置和补偿,还可以和拆迁方协商。

属于被拆迁人的补偿只有土地补偿和房屋补偿了。土地的补偿根据土地的具体性质来确定补偿方案,当然也是以拆迁当时的土地区位价进行补偿的。

至于具体怎么分割、租金退不退还得看当时双方签订的合同是怎么约定的。如果双方明确约定了如遇拆迁拆迁垃款的分割及租金是否退还的事宜,那就遵守合同约定。但是,不得违背法律法规规定和公平、诚信原则。

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