厂房部分承租、部分自建,拆迁时怎么补偿?

在现实中,我们常常会遇到这种情况:土地是租的,厂房有一部分是原出租人的,有一部分是承租后公司或企业根据实际需要自己承建。很多朋友对这种情况如何补偿不太了解,下面,由拆迁专业律师为您进行分析解决。这种情况的关键在于承租人与被拆迁人的拆迁补偿分割。主要涉及到两对法律关系,一个是拆迁方与被拆迁人也就是房东的拆迁补偿关系;另一个是承租人与被拆迁人房东的合同关系。租赁厂房然后用于实际经营,在现实中是很常见的,但是如果相关租赁合同约定不明确,牵涉到利益分割,就很容易出现矛盾和纠纷。

例如:山东某地农村的王先生经营一家小型企业,土地和部分厂房是租的,后期有自建的部分,有员工200多人,现在政府进行棚户区改造项目,2019年上级下发通知要求必须拆除,问该怎么补偿?

一般来说,企业厂房拆迁的补偿项目包括:土地使用权(土地区位价)补偿;厂房重置成新价格补偿;装修、添加附属物,机械设备设施重置价格补偿;一次性停产停业损失补偿;搬迁费。

如果土地为国有土地的话,还得具体区分是国有划拨的还是国有出让的。由于国有划拨土地是国家无偿划拨给企业使用的,所以在拆迁时是没有补偿的,是要无偿收回的;但是对于国有出让土地,由于国家出让时企业是交了土地出让金的,所以在拆迁时是应当给予相应的补偿的。

在这里,特别是存在于集体土地上的厂房,要特别注意是否存在违法占地的情形。除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。所以如果占用的是非建设农用地的话,就要审视一下自身的合法性,是否申请了土地用途转用审批手续。如果没有就属于违法占地,在面对拆迁的大背景之下想要补正是很难的,政府相关部门的审批流程早已按照指示停办。如果这个违法之处政府抓住不放,对于补偿的争取就会陷入很不利的境地。

本案中补偿具体怎样分割,还得看双方签订的租赁合同上是否约定有如遇拆迁具体补偿如何分割的条款。有合同约定从约定,无约定就要依照法律规定。

该案中由于是租赁的土地,所以该部分土地的补偿是属于出租人的,当然这得区分土地的具体性质:一般集体土地上是没有单独的土地补偿的,补偿款一般是属于村集体所有的。部分厂房也是租赁的,所以该部分厂房的重置成新补偿也是属于出租人的,但是由于承租人租赁后由于进行了装修和添附,所以装修和添附重置成新的补偿是属于承租人的。至于后期自建的部分还得看具体建设时间,如果是08年以后增建的厂房是要申请建设工程规划审批手续的,否则定为违章建筑的话国家是不予补偿的。至于员工是否有遣散费的补偿,一般国有企业是有相关遣散费的补偿的。至于集体土地上企业有无遣散费补偿,这得看当地政策及和政府协商的具体情况而定。

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