住宅和商铺混同时,遇有拆迁时该怎么办

拆迁中商铺和住宅,甚至和厂房混同的现象比比皆是,比如有些居家的或者具有临街性的商铺,本身也用于实际居住,住商不分融为一体;有些企业厂房本身是在里面,但是靠外面这一排由于具有沿街性,就设成商铺的性质。这就会出现住商混同、住工混同或者工商混同。下面从六个方面来讲一下住商混同、住工混同和工商混同在拆迁中如何来界定。

首先,我们来确定商铺的三个特点:第一,沿街性;第二,实际经营性;第三,在传统的观念当中具有商铺的外在现象和属性,有一个商铺的价值。在对商铺的特点有了初步的了解后,我们再区分情况,对相关问题进行仔细分析:

一、一层商二层住。

即一层用于商业,二层用于住宅。这种情况要从两方面来说:

首先,如果两层取得的房产证和土地证都是用于商业的,那么在补偿的时候,哪怕二层的用途是住宅,也应该按照商业用途来进行补偿。

第二,如果说取得的证照都是住宅,但一层实际用于商业,如果要进行商业方面的主张,就必须满足前面已经讲过三个特点。如果一层是商业,但是二层实际用于住宅,就可能在界定的时候只能界定为住宅的范围。我们所说的不是平层,是一二层的,要根据具体情况进行区分。

还有一种情况是没有取得相关证照,没有土地证和房产证的一二层如何区分,这种情况在实践当中就要根据实际用途,如果一二层都用于商业,并且满足前面说的三个特点,就可以主张按照商业来补偿,但是如果都不满足,那么主张商业用途是达不成目的的。

二、住改商。

住宅改商业又分成了几种情况,按照《物权法》的规定,办理了转移登记,即住改商已经取得了不动产权属证明,那么就不用说了,肯定按照现有的土地性质权属来进行补偿。最多的是第二种情况,没有办理不动产权属证明,但是实践中确实住改商了,这就要满足前边说的三个特点。我们这里所讲的不是法律法规所规定的,而是实践中可以探讨的,按照商业来主张补偿。

三、底商与二层及二层以上的价值区分。

底商的价值是最贵的,二层三层四层依据层次划定,可能越往上越便宜,这样在主张损失补偿的时候,就要进行实际区分。底商按照同种类、同地段、同属性、同用途的“四同”范围来要求补偿。

商业地段的人流量来决定它的商业价值,所以一定要根据周边的同地段,即相同的人流量,来确定商业价值进行补偿。二层的价值就可能是递减了,比如一层值一万,二层可能只值六七千,这是一个商业地段买卖的成交惯例,这是很正常的情况。在进行实际补偿的时候,双方要进行实际区分。

四、商铺安置和评估补偿。

刚才讲了“四同”的问题,即在进行商铺再进行产权调换的时候,必须满足同地段、同性质、同用途、同范围这四个要求,来达到一个最贴切的市场价值。市场评估法也是从这个角度来评估的,此外还划定了三公里范围之内满足几个土地要求可能达到测算房屋的市场价值。这是进行产权调换时一定要注意的问题,如果这个问题出现偏差的话,在调换的比例以及在进行货币差额补偿的时候就应该有所调整。

比如把我安置到一个比较差的地段,按照市场评估法原则上是1:1的比例,但是地段比较差的话,可能实际上就是按照1:2或者1:1.5进行补偿。但即便这样也宁愿选择1:1,那边的1平米,这边还换1平米,一共100平米这边还换100平米,这样的话那边本来值一万块钱,这边只值五千块钱,就可以要求一平米货币补偿五千块钱,这是货币和房屋产权调换加在一起。

反过来讲,从评估的角度说,如何评估现有价值,如果选择一次性货币补偿,则必须按照公平交易公平买卖所产生的公平的市场价值来进行。

五、无证商铺。

无证商铺在实践当中有很多,往往出现在集体土地上,尤其早期八九十年代在集体土地上所建造的房屋。那个时候是鼓励生产开放、对外搞活,早期某个村里或者乡里在某地段上划了一片地建市场或者步行街的事例比比皆是,但是他们却没有相关证照。实践中还要区分这么几个情况,如果土地是一次性买断了多少年,当然集体土地是没有使用年限的,就取得了土地的使用权,再加上当时房屋建造的合理性,你就可以主张周边商铺的市场价值,这是可以的。

还有一种情况是,土地是租赁的,一次性租赁20年或30年,然后建房子的情况,此时就完全不能按照商铺补偿了。所有的商铺体现的价值都在土地上,由于没有取得完整的土地使用权,所以就只能补偿地上附着物和一次性停产停业损失费等,没有土地价值,也就不能按照商铺的价值来补偿,这就比商铺要低的很多很多,可能只能是商铺的20%左右。实践当中无证商铺很多,一定要找它的历史客观原因——当时是怎么形成的。因为早期在80年代90年代,我国不动产立法是比较少的,并以鼓励生产建设为主,大部分由于早期的历史客观原因造成,所以现在进行补偿时不能采取一刀切的方式。

六、工商混同。

本身是工业土地,由于厂房所处的地理位置,又对外产生了一定的商铺经营价值。这种情况在补偿的时候,第一要参考前面说的三个特点;第二看是不是建在了厂房土地使用权的范围之内,如果超出了土地使用权,那么该商铺就不能完全归结为商铺的价值;是否取得了房屋建造手续,或者满足一定的历史客观原因。如果满足上面这些要求,基本就可以按照商铺的价值主张。当然这只是实践中的经验总结,具体情况还需要参照相关的法律法规和地方的制度规定。

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