租赁的商铺拆迁时,能否主张损失赔偿?

一、基本案情:

长春房地(集团)有限责任公司征收范围有公有产权商业房屋一处,用途为营业,承租人为勇士美发厅,并持有《国有房产非住宅房屋使用证》,处于租赁期内,证载承租建筑面积84.63平方米。宽城区政府于2017年9月28日作出长宽府征补字[2017]第40号房屋征收补偿决定,在自行评估的情况下,要求勇士美发厅对补偿方式作出选择并腾空房屋,且未就临时安置费及停产停业损失进行赔偿。勇士美发认为该征收补偿决定侵犯期合法权益,遂聘请律师协助处理。

二、律师维权:

这类案件在我们的日常生活中大量存在,相当一部分承租人因为对政策法规的不熟悉、不了解,从而丧失了获取合理补偿的机会。律师在介入案件后,通过收集整理相关证据材料,及时准确地向当事人讲清了解决问题的关键所在:

一是评估报告是否合法?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估”。《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十二条规定:“房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示7日。公示期间房地产估价师进行现场说明解释。分户初步评估结果公示期满后,房屋征收部门应当将房地产价格评估机构出具的分户评估报告逐户送达”。第二十四条规定:“对评估结果有异议的,在收到评估报告之日起10日内,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构自收到复核申请之日起10日内出具复核结果并送达。对复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。本案中,宽城区政府未能向勇士美容美发厅送达分户评估报告,其没有保障勇士美容美发厅行使上述行政法规、规章相关条文规定的对分户评估报告申请复核、鉴定等重要程序权利,违反了法定程序。

二是勇士美发厅能不能主张临时安置费用和停产停业损失?

关于临时安置费的问题:《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房”。本案中,长春市宽城区人民政府作出的房屋征收补偿决定并未就临时安置费的问题进行补偿,严重的侵犯了勇士美发厅的合法权益。

关于停产停业损失的问题:《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十一条规定:“因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定,在停产停业过渡期限内按照下列规定执行:(一)被征收人能够提供税务部门出具应纳税所得额凭证的,按照下列公式计算停产停业损失补偿:上年度应纳税所得额÷12(月)×停产停业期限(月)。(二)被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额凭证,或者提供的应纳税所得额凭证不能反映停产停业损失的,停产停业损失补偿按照被征收房屋权属登记用途、建筑面积计算。本案中,勇士美容美发厅持有有效的营业执照。宽城区政府应当在调查、核实勇士美容美发厅是否会产生停产停业损失后,依据法律规定及征收补偿方案作出房屋征收补偿决定。因该房屋征收补偿决定遗漏了上述事项,应予撤销。

最终,法院判决撤销长春市宽城区人民政府长宽府征补字[2017]第40号房屋征收补偿决定。

三、总结点评:

当前,一些城市正在逐步的推进旧城改造,在这个过程中,会有相当一部分商铺面临拆迁的问题。做为商铺的承租者,要想获得合理的补偿,要注意以下三个问题:一是承租方与出租方是否签订了合法有效的租赁合同,标的房屋面临拆迁时,是否在合同约定的租赁期内,这是主张损失赔偿的基础和前提,也是解决诉讼主体资格的关键所在。二是承租者是否能够提供有效的经营证明,并且在拆迁时商铺处于正常营业的状态。因为只有实际造成了停产停业的损失,才能够主张这部分的赔偿。三是如果认为自己的合法权益爱到侵犯,一定通过法律手段维权,避免授人以柄。必要时,应当咨询专业律师,合理运用维权技巧,最大限度的维护自己的合法权益。

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