未经授权代签补偿协议,法院判决确认无效

现在农村好多的人都走出家门去外面打拼闯事业,那么问题来了,如果人常年不在家,房子又没有人管理,一旦政府决定征收时,别人代替自己在补偿协议上签字是否有效呢?下面,结合案例来做以说明。

一、基本案情:

湖南省城步苗族自治县征地拆迁办公室根据工作需要设置了城步苗族自治县南山牧场至绥宁古龙岩公路工程指挥部,因建设南绥公路需要,王某家毗邻公路的房屋被列入征地拆迁范围。王某因生活需求,长期在苏州务工。拆迁指挥部在没有通知王某的情况下,单方委托邵房房地产评估公司进行评估,拆迁指挥部同时以城步苗族自治县征地拆迁办公室和城步苗族自治县南山牧场至绥宁古龙岩公路工程指挥部的名义自作主张让王某的三哥王某三在未征得王某许可和认可的前提下,代替王某在拆迁指挥部事先准备好的空白《城步苗族自治县南绥公路建设项目房屋拆迁补偿安置协议书》上以王某的名义签上王某的名字,事后,拆迁指挥部方再在空白的《城步苗族自治县南绥公路建设项目房拆迁补偿安置协议书》上填上相关的数据和文字。王某认为该《城步苗族自治县南绥公路建设项目房屋拆迁补偿安置协议书》系拆迁指挥部违法所签订,侵害了王某的合法权益,多次私下找拆迁指挥部及第三人协商,希望得到妥善处理,但拆迁方却一直拒绝,为维护自己的合法权益,王某遂委托律师代为处理。

二、律师维权:

律师接受委托后,结合王某的实际情况,对补偿协议进行了认真的分析论证:首先,从该协议的内容上来讲,在以下几个方面侵害了王某的合法权益:1、王某只有一个子女,按照安置补偿政策,符合独生子女多一人的安置条件,然而却未考虑进去;2、王某家房屋系毗邻公路,由于王某家在当地基本上未有土地,不同意分散安置,但该协议却写成了王某同意按照分散安置,这样导致王某虽然从表面上获得资金安置,实际上却无法获得新的宅基地和造成原告生活极大的不便,直接导致王某因拆迁致贫;3、王某与前妻已经离婚多年,户口也已经分开,而该协议却将王某前妻也列入王某安置户头,势必导致王某前妻与王某发生财产争执纷争;4、房屋结构、面积等计算和补偿标准存在误差和不公平,王某无法认同;5、协议书写明评估房屋系双方共同委托,事实上是拆迁指挥部单方委托,王某根本不知道情况;6、王某房屋系砖木结构房屋,然后拆迁指挥部却按照纯木结构房屋进行评估。

其次,从所签订协议的效力上来讲,城步苗族自治县南山牧场至绥宁古龙岩公路工程建设项目虽然是经过合法审批的项目,拆迁指挥部为该项目在征地拆迁安置补偿过程中履行了相关法定程序,在王某不在家时以电话联系方式与王某三就房屋拆迁补偿安置事宜进行过协商,但王某并未明确委托其兄王某三代其签约,王某三代王某签约后,王某也未予追认。因此,拆迁指挥部与王某三签订的《城步苗族自治县南绥公路建设项目房屋拆迁补偿安置协议书》系对王某未产生法律效力的协议。

最终,在律师的努力下,法院判决:王某三与拆迁指挥部签订的《城步苗族自治县南绥公路建设项目房屋拆迁补偿安置协议书》无效,由城步苗族自治县自然资源局依法对原告的房屋拆迁补偿安置问题重新作出处理。

三、总结点评:

类似的房屋征收行为,在补偿标准不合理的情况下,征收单位往往很难与被征收人达成补偿安置协议,这时,征收单位通常以房屋产权人的共同居住人或亲属为切入点,避重就轻地介绍补偿方案,有些共同居住人和亲属因为并非直接利害关系人,对方案并不了解,会在理解偏差的情况下签订补偿协议,或者迫于其他压力,违背产权人的意志签订补偿协议。那么所签订的补偿协议是否有效,要区别对待。《合同法》规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”据此,非适格主体签订的补偿协议的效力,主要分为两种情况:第一种,如果事后房屋所有权人追认或者非适格主体取得房屋处分权,则补偿协议是有效的。第二种,房屋所有权人并未追认,非适格主体也没有在签订补偿协议后取得房屋处分权,则该补偿协议是无效的。

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