加盖的房屋,遇到限期拆除怎么办?

近些年,住宅小区楼顶加盖建筑的现象越来越严重,几乎每个楼顶上都有彩钢房、玻璃房之类的建筑,毫无疑问,这些在楼顶私自加盖违规建筑,存在着严重的安全隐患。那么,是不是所有加盖的房屋都是违法建筑呢?下面我们结合案例来做以说明。

一、基本案情:

张某于1997年与王某登记结婚。二人共有坐落于泰兴市××北路××共××(××地下××)面积为549.6平方米的房屋一套。该房屋建设于1999年,登记于2010年8月13日,登记的三至五层西侧、南侧分别越出一、二层1.8米、1.6米。该房屋坐落土地使用权登记在张某名下,面积为72.58平方米。2002年5月,由张某之兄组织施工,将上述房屋南侧一、二层檐廊封闭,建成东西长16.85米、南北长1.6米、高7余米、面积54.92平方米的建筑物。该建筑物随上述房屋,一并由张某占有、使用并用于经营。2016年5月12日,泰兴市城管局对该处建筑物予以立案查处,张某提出申辩理由并申请听证,泰兴市城管局未允听证申请,亦未采纳原告的申辩理由,于2016年10月10日作出涉案限期拆除决定。张某不服,遂委托律师维权。

二、律师维权:

介入案件后,主办律师通全面分析,迅速找到本案的三个关键点,即:一、作出处罚对象确定是否正确;二、行政机关认定涉案建筑物系违法建设的证据是否充分;三、如系违法建设,对该建筑物是否应予拆除处理。

关于焦点一,涉案拆除决定属负担性行为,根据“实体从旧”的法律适用原则,在《中华人民共和国城乡规划法》《中华人共和国城市规划法》《江苏省实施办法》(2004年修正)未作较轻处理时,应当适用原《中华人共和国城市规划法》《江苏省实施办法》(1997年修正)之规定。本案中,涉案建筑物于2002年建成后即由张某占有利用,但张某与王某于1997年登记结婚,泰兴市××北路××号的房屋于2010年登记由二人共有,泰兴市城管局作出处罚时应当注意到涉案建筑物应为二人共同占有、利用。泰兴市城管局未确定王某为共有人,一定程度上剥夺了其程序参与权。

关于焦点二,规划建造许可由建造人持有,规划审批职能部门亦应有存根或申请、颁发资料。因涉案建筑物年代较早且并非由张某实施建造,张某未持有相关审批手续应为合理;而泰兴市城管局在该建筑物建造时尚未成立,且亦不具备规划许可权,故其亦不可能保存审批文件。鉴于此,泰兴市规划局就涉案建筑物是否构成违建这一基本问题,应保持更为审慎的态度,积极、勤勉履行证据检索义务并向建筑物建造时点具备规划许可的职能部门进行沟通或咨询,但该局并未提供相关证据,属于认定事实不清。